¿Qué es la recepción de zonas comunes y por qué define el futuro de su copropiedad?
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- 11 octubre, 2025
Descubra qué es la recepción de zonas comunes
Por qué es clave en su copropiedad y cómo la auditoría técnica y jurídica de la Lonja Colombiana la protege.
El momento más decisivo para su edificio
La recepción de zonas comunes es uno de los procesos más importantes —y a la vez menos comprendidos— dentro de la propiedad horizontal.
Es el instante en que una copropiedad recibe oficialmente las áreas comunes del proyecto por parte de la constructora: ascensores, fachadas, cubiertas, redes eléctricas, hidráulicas, parques, accesos, zonas verdes, entre otros.
Una recepción mal gestionada puede convertirse en años de problemas estructurales, reclamaciones y pérdidas económicas.
Por eso, en la Lonja Colombiana de Autorregulación y Ética® trabajamos para que cada copropiedad asuma este proceso con respaldo técnico, jurídico y metodológico, aplicando el método MIRAC y la tecnología DEFIX, que garantizan precisión y trazabilidad.
¿Cuándo inicia realmente la recepción de zonas comunes?
A diferencia de lo que muchos creen, la recepción no empieza cuando la constructora entrega las llaves, sino mucho antes.
Comienza con la revisión documental previa, donde se analizan planos, licencias, manuales, certificados de cumplimiento (RETIE, RAS, NSR-10), fichas técnicas y actas de calidad.
En esta fase inicial, la Lonja Colombiana apoya a la copropiedad en solicitar la documentación a la constructora y en identificar riesgos tempranos como:
Entregas parciales o incompletas de información.
Licencias modificadas sin notificación al comprador.
Planos “as built” (como construidos) desactualizados.
Certificaciones faltantes de ascensores o sistemas eléctricos.
Esta etapa documental define la ruta técnica y jurídica que se seguirá durante todo el proceso de recepción.
Responsabilidades del constructor y del consejo de administración
Durante la recepción, la constructora tiene la obligación legal de entregar las zonas comunes en óptimas condiciones, conforme a la licencia de construcción y a la Ley 675 de 2001, y de atender cualquier deficiencia constructiva detectada dentro de los términos de garantía.
Por su parte, el consejo de administración y el revisor fiscal deben garantizar que la entrega se realice con evidencia técnica verificable, y que las observaciones queden consignadas en actas y respaldadas por informes especializados.
La experiencia demuestra que, sin una auditoría externa, muchas copropiedades firman actas de entrega sin saber realmente qué están recibiendo, asumiendo luego costos de reparación que no les corresponden.
Principales riesgos y cómo evitarlos con el método MIRAC
El Método MIRAC (Método Integral para la Recepción de Áreas Comunes), creado por Nelson Ruiz, Director General de la Lonja Colombiana, permite estructurar la recepción en 12 etapas ordenadas, desde la recopilación documental hasta la conciliación con la constructora.
Entre los riesgos más frecuentes que detecta el método se encuentran:
Fisuras o filtraciones ocultas que se manifiestan meses después.
Redes eléctricas sin certificación RETIE.
Incongruencia entre planos y construcción real.
Equipos comunales instalados sin manuales ni garantía.
Materiales distintos a los especificados en el proyecto.
MIRAC permite calificar cada hallazgo como leve, grave o muy grave, asignarle responsables, evidencias fotográficas y trazabilidad mediante la plataforma DEFIX, la herramienta tecnológica desarrollada por la Lonja para el seguimiento inteligente de deficiencias constructivas.
Ejemplo real (Bogotá)
En este proyecto, la Lonja Colombiana ejecutó una auditoría técnica y jurídica integral antes de la recepción de las zonas comunes.
Gracias al método MIRAC, se identificaron deficiencias graves en impermeabilización y drenaje pluvial, así como inconsistencias en la documentación de los ascensores.
La aplicación de DEFIX permitió clasificar, evidenciar y hacer seguimiento digital a cada hallazgo, logrando que la constructora implementara un plan de subsanación completo antes de la entrega oficial.
El resultado fue una recepción segura y transparente, sin costos imprevistos para la copropiedad y con una base jurídica sólida para su administración futura.
Recibir con auditoría es recibir con garantías
La recepción de zonas comunes no es un trámite, es un acto de protección patrimonial.
Una auditoría técnica y jurídica especializada marca la diferencia entre una copropiedad con futuro y una llena de problemas.
Con la Lonja Colombiana de Autorregulación y Ética®, el proceso se convierte en un ejercicio de transparencia, prevención y cumplimiento normativo, respaldado por un equipo multidisciplinario y herramientas tecnológicas únicas en el país.
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