¿Cuándo debe entregar el constructor las zonas comunes? La Ley 675 lo explica
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En la recepción de zonas comunes, uno de los puntos más importantes —y muchas veces menos comprendidos— es el momento en que el constructor debe entregar estas áreas a la propiedad horizontal. La Ley 675 de 2001, en su artículo 24, establece con precisión estos momentos y los clasifica en dos fases, según el tipo de zona común: esenciales y no esenciales.
La ley establece que las zonas comunes esenciales se entienden entregadas desde el momento en que el constructor entrega la primera unidad privada residencial. En ese instante, estas zonas ya están bajo responsabilidad de la propiedad horizontal, sin necesidad de una entrega formal.
Pero, ¿cuáles son estas zonas esenciales?
Son aquellas indispensables para que exista la propiedad horizontal. Si alguna de ellas faltara, el conjunto o edificio no podría operar jurídicamente ni funcionalmente como tal. Ejemplos de zonas comunes esenciales son:
Fachadas
Cubiertas
Escaleras
Redes generales
Portería
Estas áreas hacen parte de la estructura y funcionamiento básico del inmueble. Su existencia y buen estado son clave para garantizar que el conjunto pueda ser constituido legalmente.
Las llamadas zonas comunes no esenciales, por su parte, deben ser entregadas formalmente cuando el constructor haya entregado la mitad más uno de las unidades privadas del proyecto. Esto significa que en ese punto debe realizarse un acto formal de entrega a la copropiedad.
Las zonas no esenciales son aquellas que, aunque mejoran la calidad de vida, no son indispensables para la existencia legal de la copropiedad. Por ejemplo:
Salón comunal
Gimnasio
Piscina
Zonas húmedas
Parques infantiles
Aunque no sean esenciales para la existencia de la copropiedad, sí pueden ser exigidas por la normatividad urbanística, dependiendo del número de unidades privadas y el índice de ocupación del proyecto.
Entender esta clasificación y estos momentos de entrega es clave para:
Saber cuándo exigir formalmente la entrega.
Establecer responsabilidades claras del constructor.
Empezar los procesos de auditoría y verificación técnica y jurídica con el respaldo de la ley.
Tomar decisiones informadas como propietarios o miembros del consejo de administración.
En la Lonja Colombiana de Autorregulación y Ética, acompañamos a las copropiedades en este proceso de recepción para asegurar que lo recibido cumpla con la norma, la técnica y las expectativas de quienes habitarán el proyecto.
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